Mereka menenggelamkan jutaan tanah yang tak seorang pun ingin membeli
Business

Mereka menenggelamkan jutaan tanah yang tak seorang pun ingin membeli

Sebidang tanah yang luas [Courtesy]

Hussein Mohamed tahu bahwa dia telah mendapatkan jackpot ketika investor mulai membeli lahan di Kitengela dan Kiserian, Kabupaten Kajiado.

Ini melihat perusahaan konsultan real estate mengumumkan meroketnya harga tanah di daerah tersebut.

Lagipula, sebidang tanah seluas sepuluh hektar adalah investasi yang dikirim dari surga. Itu pada tahun 2016 ketika dia pertama kali memutuskan untuk menjual tanah, bertujuan untuk tersenyum sampai ke bank.

Lima tahun ke depan, senyum itu tetap hanya mimpi pipa. Tanda-tanda senyum lebar dipadamkan oleh pasar yang terus-menerus menunjukkan keengganan untuk mencocokkan harganya dan mengambil tanah.

Dia belum menjual apa pun. “Kadang-kadang saya merasa mungkin terpaksa menurunkan harga yang saya maksud untuk menjual sebidang tanah, ke nilai yang jauh di bawah harga pasar. Ini tidak cocok dengan saya,” katanya.

Dia berharap akan ada pemulihan yang nyaman setelah pemilihan umum 2017, tetapi penantian itu berlangsung selamanya.

Ada sedikit peningkatan yang perlu diperhatikan. Dan kemudian datang pukulan mematikan – pandemi Covid-19. “Sulit menemukan seseorang yang tertarik untuk membeli tanah,” katanya. “Saya harus merevisi penurunan harga, berkali-kali.”

Dia putus asa untuk penjualan.

Selama dua tahun, Cynthia, juga seorang pemilik tanah di Kitengela, telah mencoba menjual tanahnya dengan sedikit keberhasilan.

Seperti Hussein, dia tidak lagi suka membicarakannya. Ini adalah luka terbuka. Dia tahu dia akan menjualnya jauh di bawah harga targetnya kecuali keajaiban terjadi. Dan keajaiban tidak umum di zaman ini.

Hussein dan Cynthia bukan satu-satunya dua pemilik tanah yang menderita.

Beberapa pemilik tanah, terutama di sekitar kota, sangat terpukul oleh kecenderungan spekulatif atas tanah. Di kota yang nilai tanahnya terus meningkat pada tingkat yang tidak masuk akal – terutama didorong oleh spekulasi yang tidak masuk akal, pembeli yang dapat menandingi harga baru telah menghilang.

Kennedy Murimi, pendiri dan kepala eksekutif perusahaan real estat Denver Group Ltd mengaitkan harga yang buruk dengan data penelitian yang dirilis oleh perusahaan konsultan real estat.

Data triwulanan, setengah tahun, dan setahun penuh tentang kinerja spekulasi lahan mendorong investasi.

Salah satu efek dari data tersebut adalah sikap yang diciptakannya di sekitar tanah, sering melihat pihak-pihak yang sebelumnya setengah berkepentingan bergegas membeli tanah yang dihargai cepat dengan harapan membunuh.

Tetapi banyak yang ditinggalkan dengan telur di wajah mereka setelah membeli tanah. Dalam terburu-buru untuk membeli tanah, beberapa ditipu.

Mereka yang cukup beruntung untuk selamat dari kontra akhirnya menyadari bahwa mereka terlalu cepat tertipu. Nilai pasar tanah biasanya jauh di bawah angka yang ditampilkan di internet. Ketika pembeli ini mencoba untuk menjual, mereka mengambil risiko dalam kerugian.

“Beberapa dari perusahaan yang mempublikasikan laporan tentang nilai tanah tidak menggunakan data nyata. Mereka hanya menelepon orang dan menanyakan perkiraan mereka, lalu mereka menggunakan spekulasi mereka sendiri,” klaim Murimi, seraya menambahkan bahwa tujuan perusahaan tersebut adalah untuk meningkatkan permintaan akan lahan tersebut.

Murimi mencatat bahwa perusahaan semacam itu tidak memiliki tim yang harus dilibatkan dalam pemeriksaan lapangan untuk menentukan apakah informasi yang mereka kumpulkan dari publik itu akurat.

“Mereka juga harus bekerja sama dengan Kementerian Pertanahan untuk melacak transaksi yang terjadi di dalam negeri sehingga mereka dapat memiliki gambaran nyata di lapangan,” katanya.

Mereka masih tidak akan cukup jika tidak mendengar dari perusahaan yang aktif menjual tanah, kata Murimi, karena mereka selalu ingin melacak perubahan harga dari hari ke hari.

Fokus hanya pada area kelas atas, katanya, juga merusak. Ini menciptakan permintaan besar sehingga biaya tinggi di bidang-bidang seperti itu ketika mereka tidak memiliki banyak potensi untuk pertumbuhan. Beberapa berada di pinggiran kota metropolitan.

“Lihat, transaksi tanah di Kangundo lebih banyak daripada di Kiambu. Banyak orang memilih tempat-tempat seperti Kangundo yang harga tanahnya lebih rendah daripada di tempat-tempat yang lebih maju yang lebih dekat dengan pusat kota,” katanya. “Tetapi Anda akan menyadari bahwa semua fokusnya ada di darat di Kiambu.”

Menunjuk jari menuduh pada perusahaan perumahan, Murimi mengatakan perusahaan-perusahaan ini mencoba untuk menciptakan kesan bahwa ekonomi berjalan dengan baik adalah dengan menunjukkan nilai tanah meningkat pada tingkat astronomi.

“Dengan begitu, mereka dapat memiliki arus masuk investor yang berharap mendapat manfaat dari proyeksi ekonomi yang baik,” katanya. Tetapi para investor ini, bersama rekan-rekan lokal mereka, akan membeli properti yang terlalu mahal yang akan menghantui mereka nanti.

“Mereka tidak akan bisa menjual tanah itu ketika mereka membutuhkannya karena tidak ada yang mau, atau mampu, untuk menandingi harga yang mereka tetapkan, yang jelas ditentukan oleh, antara lain, harga mereka membeli tanah itu,” dia berkata.

Pembeli tanah dirugikan ketika mereka mencari pinjaman dari bank dengan tanah mereka sebagai jaminan, hanya untuk pemberi pinjaman untuk menilai tanah dan nilai yang dispekulasikan dan dilebih-lebihkan dipermudah dalam laporan penilaian.

Managing Director Knight Frank Kenya Ben Woodhams mengatakan laporan tersebut hanya memberikan gambaran dasar sektor real estate berdasarkan tingkat perkembangan di pasar lokal. “Sulit untuk membuat daftar berapa nilai tanah karena tergantung pada banyak faktor seperti kedekatan dengan infrastruktur. Kami juga melihat perkembangan yang diizinkan.” kata Woodhams.

Dia memberikan contoh tanah di Westlands yang dulu menghabiskan biaya Sh35 juta per hektar pada tahun 2000 tetapi sekarang menjadi Sh600 juta – 17 kali lebih tinggi hanya dalam dua dekade.

Hal ini telah diperlukan oleh pembangunan bernilai tinggi atau bangunan bertingkat tinggi. Nilai sewa, bagaimanapun, tidak meningkat dengan margin yang sama dengan rumah-rumah yang dulunya seharga Sh50 per kaki persegi di sewa sekarang antara Sh80 dan Sh100 untuk area yang sama.

“Nilai tanah akan dipatok pada nilai pengembalian yang dapat dihasilkannya,” katanya.

Daerah-daerah utama seperti itulah yang memiliki potensi untuk berkembang, kata Woodhams, penelitian berdasarkan pengembangan dapat dilakukan pada sebidang tanah individu. Tanah yang berpotensi untuk menampung gedung pencakar langit akan dinilai lebih tinggi daripada yang memiliki batasan atau di mana hanya bangunan bertingkat rendah yang dapat didirikan.

Namun salah satu kesalahan yang biasa dilakukan orang adalah menganggap bahwa karena sebidang tanah di suatu daerah telah diberi nilai tinggi, maka persilnya juga, dengan berada di daerah yang sama, katakanlah kabupaten, akan menarik nilai yang sama.

Keterikatan pada nilai didasarkan pada faktor-faktor seperti kedekatan dengan jalan, dan penilaian dilakukan pada pasar lokal tertentu, tanpa dua persil, bahkan saling berdekatan, persis sama.

Murimi mengatakan bahwa sementara fokus telah ke daerah dekat kota membuat banyak orang yang ingin memiliki tanah utama tertarik untuk membeli, itu adalah daerah lebih jauh, dan di sekitar kota satelit, yang memiliki potensi nyata untuk pertumbuhan dan apresiasi.

“Lebih banyak fokus di Kahawa Sukari daripada di Ruiru, sementara Ruiru-lah yang melihat bisnis baru terus bermunculan dengan tanah yang sekarang dijual dengan harga tinggi.

Nilai tanah di Kahawa Sukari akan stagnan untuk waktu yang lama,” katanya.

Jika spekulasi di sekitar tempat-tempat paling utama dihentikan, investor mungkin akan lebih sedikit menderita.

Sementara itu, Hussein dan Cynthia berharap menemukan obat mujarab untuk masalah mereka. Lain kali, mereka berjanji, mereka akan melihat sebelum mereka melompat ke kesepakatan mengerikan lainnya, dengan janji-janji real estat yang berkilauan jelas-jelas bukan emas.

Posted By : pengeluaran hk hari ini